2010/4 sayılı Genelgede;
Cins değişikliği; “Bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; veya arazi iken bağ, bahçe, tarla vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemi” İfade eder, şeklinde tanımlanmıştır.
Bu tanımdan hareketle, taşınmazlarda yapılacak cins değişikliği işlemleri üç ana başlık altında sıralanabilir.
– Yapısız iken yapılı hale gelme,
– Yapılı iken yapısız hale gelme,
– Diğer cins değişiklikleridir.
2010/4 sayılı genelge cins değişikliğini; talebe bağlı olarak yapılacak işlemlerden olarak belirlenmiştir. Lisanslı büroların kurulduğu yerlerde cins değişikliği için ilk başvuru bu büroya (bürolardan birine) yapılır. Eğer Lisanslı büro kurulmamışsa cins değişikliği işlemi için başvuru kadastro müğdürlüğüne yapılır.
Cins değişikliği işlemi; teknik çalışmayı gerektirmesi nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.
1) Yapısız İken Yapılı Hale Gelme;
Boş bir arsaya bir yapı yapılması durumunda cins değişikliği talebinde bulunacak belgeler;
Talebe bağlı işlemlerle ilgili en son düzenlemeyi içeren 2010/4 sayılı genelgenin 7’nci maddesi şu şekildedir;
Yapılacak işlemin türüne bakılmaksızın aşağıda belirtilen bilgi ve belgelerin istenilmesi zorunludur. Kimlik belgelerinde T.C. kimlik numarasının bulunması zorunludur.
Talebin gerçek veya tüzel kişilerce yapılması halinde;
1.1. Taşınmaz malın güncel tapu senedi veya tapu kayıt örneği.
1.2. Taşınmaz mal malikinin kimliği ya da vekilinin vekâletname örneği ve kimliği.
1.2.1 – Taşınmaz mal malikinin temsilcisi vasi veya kayyım ise mahkeme kararı ve kimliği, veli ise aile nüfus kayıt örneği ve kimliği.
1.2.2 – Talep sahibi şirket, vakıf, dernek veya kooperatif temsilcisi ise, işin yapılması için yetki verildiğini açıkça belirten yetki belgesi ve imza sirküleri ile temsilcinin kimliği.
1.2.3 – Taşınmaz malın sahibi ölmüş ise talepte bulunanların mirasçı olduklarını gösterir veraset belgesi veya vukuatlı nüfus kayıt örneği ve kimliği.
Ancak, cins değişikliği, irtifak hakkı ve birleştirme işlemlerinde, mirasçıların ilgili tapu müdürlüğünden kendi adlarına intikal işlemini yaptırmış olmaları gerekir.
(2) TAKBİS’e bağlı olan ve ilgili tapu müdürlüğündeki tapu kayıt bilgilerine ulaşılabilen kadastro müdürlüklerinde tapu senedi veya tapu kaydı istenmez. Tapu senedi veya tapu kayıt örneği kadastro müdürlüğünce TAKBİS’ de sorgulanarak kontrol edilir.
(3) Talebe bağlı işlemlerde, her talebe ait malikin T.C. kimlik numarası ile taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi/köyü, ada ve parsel numarasına ait bilgilerinin bulunduğu çizelge doldurularak TAKBİS’e kaydedilmek üzere her ayın sonunda ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.
* Buna ek olarak cins değişikliğinin özelliği gereği başka belgelere de ihtiyaç duyulmaktadır. Diğer belgeler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen 2011 tarihli “KADASTRO İŞLEMLERİ REHBERİ”nde şu şekilde yer almakrtadır.
– Yapı kullanma izin belgesi veya yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair ilgili kurumdan alınan yazı. (Tapu Plânları Tüzüğünün yayın tarihinden sonra yapılan binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarsak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet plânı ve bağımsız bölüm plânı istenir.)
– Belediye ve mücavir alanlar dışında sadece köy nüfusuna kayıtlı veya köyde oturanların köy yerleşin alanları ve civarında ve mezralarda konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılara ilişkin cins değişikliği taleplerinde, inşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü ve yapının bulunduğu köy muhtarlığından izin yazısı aranır. Ancak bu şartları taşıyan ve yapının tamamlandığı tarihten sonra belediye olan yerlerde belediyenin, yapının yapım yılını, fen ve sağlık kurallarına uygunluğunu ve belediyenin kuruluş tarihini belirten yazısına istinaden işlem yapılır.
– Yukarıdaki fıkrada sayılanlar dışında kalan yapılar ile köy nüfusuna kayıtlı olmayan, köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak tüm yapılar valiliklerce düzenlenen yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabidir.
2) Yapılı İken Yapısız Hale Gelme;
Bir parselde mevcut olan yapının yıkılması halinde yapılacak cins değişikliği işleminde; “yapısız iken yapılı hale gelme” şeklindeki cins değişikliği işlemi için sıralananlardan en altta yer alan son üç parağrafta sayılanlar hariç diğerlerinin ibraz edilmesi gerekir.
Bir de yapı ile ilgili olmayan cins değişikliği işlemleri vardır. Örneğin; “Meyve bahçesi”nin, “arsa” yapılmak istenmesi durumunda yapılacak cins değişikli taleplerinde; yine “yapısız iken yapılı hale gelme” şeklindeki cins değişikliği işlemi için sıralananlardan en altta yer alan son üç parağrafta sayılanlar hariç diğerlerinin, ayrıca ilgili kurum raporunun ibraz edilmesi gerekir.
Lisanslı Büro ve Kadastro Müdürlüğünce;
Cins değişikliği işleminde izlenecek yol Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanmış olan 2011 tarihli “KADASTRO İŞLEMLERİ REHBERİ”nde şu şekilde yer almıştır;
(Bu Rehberde, işlemlerin kadastro müdürlüğü tarafından karşılanması halinde izlenecek yol yer almaktadır. Lisanlı büro tarafından karşılanacak işlemler için gerekli ilaveler site yönetimi tarafından yapılmıştır.)
1) Taşınmaz malın maliki veya hissedarlardan biri tarafından; yukarıda belirtilen belgeler ile birlikte bizzat ve yasal temsilcisi aracılığı ile; lisanslı büroların kurulduğu yerlerde bu büroya ya da bürolardan birine; lisanslı büroların kurulmadığı yerlerde ise kadastro müdürlüğüne talepte bulunulur. (Kamu Kurum ve Kuruluşlarının talepleri resmi yazı ile yapılır.)
2. a) Talep lisanslı büro tarafından karşılanıyorsa;
– Lisanslı mühendis ya da görevlendireceği personel tarafından, gelen talep değerlendirilir… Talebin uygunluğunun anlaşılması halinde; talep “Kadastro Teknik Hizmetleri Kayıt Defteri”ne kaydedilerek işleme fen kayıt numarası verilir. “TİP SÖZLEŞME” düzenlenerek lisanslı büro yetkilisi ve talep sahibi tarafından karşılıklı imzalanır. (Sözleşmenin aslı büroda arşivlenir.)
– O yıl için belirlenmiş olan “hizmet bedeli” tahsil edilir.
– Cins değişikliği için gerekli teknik belgeler kadastro müdürlüğünden temin edilir.
2. b) Talep kadastro müdürlüğü tarafından karşılanıyorsa;
– Kadastro müdürü ya da ya da görevlendireceği personel tarafından, gelen talep değerlendirilir. Talebin uygunluğunun anlaşılması halinde;
– Döner sermayesi tahakkuk edilip, tahsili sağlanır.
– Talep için “istem belgesi” düzenlenip, “Tapu Fen İşleri Kayıt Defteri”ne kaydı yapılır.
Lisanslı büro ya da kadastro müdürlüğü tarafından; talebin karşılanacağı gün ve saat ilgili idareye / talep sahibine bildirilir.
3) Lisanslı büro ya da kadastro müdürlüğü tarafından; gerekli inceleme ve ön hazırlık yapılır.
4) İşlem yapılacak parselde teknik bir hatanın olup olmadığı kontrol edilir. Taşınmaza ilişkin teknik bir hatanın tespiti halinde öncelikle hata ilgili mevzuatınca düzeltilir.
5) Talep sahibi (ilgili kişi / kamu kurum ve kuruluşları veya yapımcılar) istem belgesinde belirtilen gün ve saatte temin edeceği taşıt ile görevli kadastro elemanını taşınmaz malın mahalline götürür.
6) Ölçü ve kontrolden sonra kadastro görmeyen yerlerde kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğü için biri asıl diğeri aslı niteliğinde olmak üzere iki nüsha; kadastro gören yerlerde Genel Müdürlük/Bölge Müdürlüğü, kadastro müdürlüğü, tapu müdürlüğü için biri asıl diğerleri aslı niteliğinde olmak üzere üç nüsha; TESCİL BİLDİRİMİ düzenlenir. Düzenlenen tescil bildiriminde Tapu Plânları Tüzüğü gereğince, yapılan işlemin üretim yönteminin ve haritanın ölçeğine göre hesaplanan yanılma sınırlarının belirtilmesi esastır.
7) Tescil bildirimleri, isteklerine uygun olarak düzenlendiğine dair ilgilileri tarafından imzalanır. Lisanslı bürolar tarafından yapılan işlemin dosyası kadastro müdürlüğüne getirilir. Kadastro Müdürlüğü tarafından döner sermaye tahsili yaptırıldıktan sonra işlem kayda alınır.
8) İşlem gerek doğrudan kadastro müdürlüğü tarafından yapılmış olsun ve gerekse lisanlı büro tarafından yapılıp kadastro müdürlüğü tarafından da kontrol edimliş olsun kadastro müdürlüğünün kontrol ve onayını müteakip tescil bildirimleri ve eklerli tescil için bir üst yazı ile tapu müdürlüğüne gönderilir.
9) Tescil işlemi tamamlandıktan sonra tescil bildirimi ve eklerinin aslı tapu müdürlüğünde kalır. Diğer nüshalar tescili takip eden on gün içinde bir üst yazı ile kadastro müdürlüğüne gönderilir.
10) Tescilden sonra değişiklik, parsellerin fen klasörü ve paftasına işlenir.
11) İşlem kadastro müdürlüğü tarafından yapılmışsa; işleme ait belgeler 2010/20 sayılı genelgenin 16’ncı madde 2’nci fıkrasında belirtildiği şekilde arşivlenir.
İşlem lisanslı büro tarafından yapılıyorsa Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri Büroları Hakkındaki Yönetmelik madde:42 ve 2010/13 sayılı genelgenin 51’inci maddesi gereğince arşivlenir.
12) Tescil bildirimi ve eklerinin bir nüshası kadastro müdürlüğüne intikal ettiği tarihi takip eden ayın onuna kadar Genel Müdürlük / Bölge Müdürlüğüne bir üst yazı ile dosya halinde gönderilir.
Tapu Müdürlüğünce de;
İşlem yevmiyeye alınır. Akitsiz işlemler için olan istem belgesi düzenlenir. İşleme tabi parsellerin kütük sayfasına parselin yeni cinsi yazılır.
Tescil sonrası, “tescil bildirimi”ne tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılarak tapu müdürlüğünce tasdik edilir. İşlem dosyasının aslı tapu müdürlüğünde alıkonurken diğer nüshalar kadastro müdürlüğüne geri gönderilir. (Tescil Yönünün ayrıntısı için bkz. "Tapu İşlemleri" / “Akitsiz Tapu İşlemleri”)
İşlem Lisanslı büro tarafından yapılıyorsa; o yıl çin belirlenmiş olan “hizmet bedeli” tahsil edilir.
İşlem kadastro müdürlüğü tarafından yapılıyorsa; birleştirme için, işlem tarihinde uygulanmakta olan döner sermaye hizmet bedeli ilgilisi tarafından bankaya yatırıldıktan sonra talep alınır. Bu bedelin ödenmemesi halinde işlemler kayıt altına alınmaz.
Taşınmazın bulunduğu yer haricindeki, kadastro müdürlüklerine talepte bulunulması durumunda; talepte bulunulan kadastro müdürlüğü tarafından döner sermaye ücreti tahsil edilir.
* Döner Sermaye hizmet bedeli alınmaması gerekli taleplerde; İstem belgesinin "tutarı" bölümüne taşınmaz malın cinsi yazılır (okul yeri, hükümet bina)”