Bu sayfa; Şubat-2024 itibariyle güncellenmiştir.
DOP oranı hesaplanırken tüm uygulama alanı mı esas alınır, yoksa tescilli parsellerin yüzölçümü mü esas alınır?
Bu soru; uygulamada sıkça sorulmaktadır.
Burada özellik arz eden husus; DOP oranının hangi alan üzerinden hesaplandığı değil, uygulama alanı içerisindeki yolların belediye tarafından ihdas edilip edilmediğidir.
Şöyle ki;
Bilindiği üzere; 18’inci maddede 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanun ile bir değişiklik yapılmıştır. Bu değişikliğe göre; Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.
Öncesinde bu konuda bir belirsizlik vardı ama Danıştay kararları da, uygulama sahası içerisindeki kapanan kadastral yolların öncelikle umuma ait yerler için kullanılması yönünde idi.
Danıştay kararlarına rağmen öncesinde, kapanan yollar belediye adına ihdas edilerek uygulamaya alındığı örneklerle sıkça karşılaşılmakta idi. Artık bu kural kanun metnine girdi. Dolayısıyla 18 dosyasında, kapanan yolların belediye adına uygulamaya sokulması mümkün olamayacaktır.
Diğer taraftan tescilsiz olan Devletin hüküm ve tasarrufa altındaki yerler de hazine adına uygulamaya girer.
Bu kurallara uymak koşuluyla DOP oranının hesabında yukarıdaki soruya cevap aramak gerekirse;
Ö r n e k;
Uygulama sahasının toplamı 100 000 m2’dir. Uygulama ile oluşturulacak umuma ait tesisler için 30 000 m2’ye ihtiyaç duyulmaktadır. Bu sahada 10 000 m2 kapanan yol bulunmaktadır.
DOP oranı nedir?
Ç ö z ü m ;
- a) Kapanan yolların kamusal alanlar için kullanıldığı durumlar;
Halihazırdaki 18’inci madde hükmüne (ve eski Danıştay kararlarına uygun hareket edilip), kapanan yollar kamusal alanlar için kullanıldığında;
30 000 – 10 000 = 20 000 m2 (kamusal alanlar için ihtiyaç duyulacak alan 20 000 m2. kalacaktır.
Tüm uygulama sahası 100 000 m2 idi. Kapanan yollar kamusal alanlar için kullanıldığından DOP kesilmesi söz konusu olmayacaktır. Uygulama alanı yüzölçümünden düşülmesi gerekir. Dolayısıyla DOP kesilecek miktar 90 000 m2 olacaktır.
Yani DOP oranı 20 000 / 90 000 = 0,222222 olarak hesaplanacaktır.
Bu saha içerisinde Devletin hüküm ve tasarrufa altında bulunan yerler olsa idi, yine bir şey fark etmeyecekti. Çünkü, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler bir bütün olarak Hazine adına uygulamaya girer. (Aşağıda da bahsedileceği üzere DOP oranı %45’i aşmadığı sürece de kamusal alanlar için kullanılmamalıdır.)
- b) Kapanan yolların ihdas edildiği durumlar;
2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesi; “Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur. “ hükmündedir… Bu hüküm gereği belediyeler; henüz 18 uygulaması yapılmadan kapanan yolları ihdas edip, getirebilirler mi? Getirirlerse ne olur?
Tapu Kanununun 21’inci maddesi halen yürürlüktedir ve bu madde gereğince; uygulayıcı idare tarafından yoldan ihdas dosyası hazırlanarak Tapu ve Kadastro İdaresine getirilirse;
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 14’üncü madde 4’üncü fıkrası; “İmar plânı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda; kadastro yollarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmak amacıyla, parselasyon plânı yapılmadan önce 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 21’inci maddesi uyarınca ihdas edilemez ya da parselasyon plânı ile belediye/köy tüzel kişiliği/Hazine adına ihdas edilerek parselasyon plânına alınmaz. Düzenleme sahası içerisindeki kapanan imar ve kadastro yolları varsa, parselasyon plânı sırasında toplam düzenleme ortaklık payından düşülerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır.” hükmündedir.
Yani Yönetmelik; İmar plânı bulunan yerde, parselasyon plânı yapılmadan Tapu Kanununun 21’inci maddesi gereğince yoldan ihdas yapılamaz, diyor.
Buna karşılık Tapu Kanununun 21’inci maddesi halen yürürlüktedir.
Bir tarafta Kanun hükmü, diğer tarafta Yönetmelik hükmü var. Elbette normlar hiyerarşisi gereğince kanun hükmü geçerli olacaktır.
Diğer tarafta da; İmar Kanununun 18’inci madde hükmü, kapanan yolların öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülür diyor.
Sonuç olarak;
Bu veriler karşısında, 18 uygulaması öncesi Tapu Kanununun 21’inci maddesinin uygulanıp uygulanamayacağı hususu ancak, yargı kararlarıyla netleşecektir.
- c) Hangi uygulamanın doğru olduğu konusunda değerlendirme;
Örneğimizin;
(a) şıkkında, kapanan kadastral yollar kamusal alanlarda kullanılmak üzere tescilli yüzölçümler üzerinden DOP oranı hesaplandı ve %22,222222 bulundu.
(b) Şıkkında yollar belediye tarafından ihdas edildiği durumlarda ise DOP hesabı tüm uygulama alanı üzerinden yapıldı ve %30 bulundu… Kapanan yolların ihdas edilmeyip, öncelikle DOP ile oluşturulacak yerler için kullanılması, uygulama sahasındaki parsellerin (maliklerinin) lehine bir durumdur. (*)
(*) Hatta uygulamayı yapan idare yolları ihdas ettiği halde, ihdas edilen yerlerden DOP kesmeyip, DOP oranını sadece tescilli yüzölçümler üzerinden hesapladığı durumlarla da karşılaşılabilmektedir.
Uygulama alanı 100 000 m2 idi. Kamusal alanlar için 30 000 m2’ye ihtiyaç duyulmakta idi. Kapanan kadastral yollar yüzölçümü 10 000 m2 idi.
Belediye kapanan 10 000 m2’yi ihdas etmekle kalmayıp, ihdas edilen yer üzerinden DOP kesmeyip, geri kalan kısımlar üzerinden kesmek isterse;
DOP oranı 30 000 / 90 000 = 0, 333333 olacaktır. Ki, işte bu şekilde yapılacak bir uygulamanın doğruluğundan bahsedilemeyecektir.
* * *