Yazdır

KISA - KISA (İMAR) - 1 (Yetki ve 18 Uygulama Esasları)

Hüseyin KOÇAK tarafından yazıldı.. Posted in İmar

Hüseyin KOÇAK / Tapu ve Kadastro Başmüfettişi

 

kisa kisa1 – Üst Ölçekli Plânın İptali

 

Üst ölçekli plânın iptal edilmesi halinde, alt ölçekli plân kendiliğinde yürürlükten kalkmaz. "1/25000 ve 1/5000 ölçekli plânların iptal edilmesiyle 1/1000 ölçekli plân kendiliğinden yürürlükten kalkmayacağından, ...." (Danıştay 6.Da. 26.03.2003 ta. E.2002/4423, K.2003/2093)

 

2 – Plânsız Alanlar İçin Mevzi İmar Plânına Gerek Yoktur

 

Plânsız sahalarda yapılacak ifraz işlemlerinde; PLÂNSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNİN ilgili maddelerine uygun işlem yapılması gerekir. Belediyenin 13'üncü maddedeki kurallara uygun hareket etmesi gerekir. O yerde mevzi imar plânı yapılması zorunlu tutulamaz. Adı üstünde; PLÂNSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ gereğince işlem yapılmaktadır.

 

3 – Belediyenin Yetki Sahası

 

İmar Plânları; belediye ve mücavir alanlar içerisinde belediye meclisinin onayı ile; dışında ise Valiliğin onayı ile yürürlüğe girer. Onay sonrası bir aylık askı ilânına alınır, bu bir aylık süre içerisinde belediyeye itiraz edilebilir. İtirazlar 15 gün içerisinde karara bağlanır. (3194 sayılı Yasa md:8)

 

Her belediye kendi yetki sahası için karar verebilir. Bir başka belediyenin mücavir alanında uygulama yapamaz.

 

Ancak, kadastro çalışmaları yapılırken idari sınırı esas alma zorunluluğu bulunmamaktadır. (A) Belediyesinin idari sınırları içerisinde bulunan bir parsel, kadastro çalışmaları sırasında (A) Belediyesinin genel sınırı dışında bırakılmış, (B) Belediyesi sınırları içinde tapulanmış olabilir.

 

Bana göre; her ne kadar parsel (B) Belediyesi tapu kütüğüne kayıtlı olsa da, o yerde imar uygulama yetkisi (A) Belediyesinde olmalıdır.

 

4 – Parselasyon Nedir?

 

Parselasyon plânı; imar plânının araziye uygulanmasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plândır. (18.Madde Uygulama Yönetmeliği madde:3/k)

 

Parselasyon haritaları; imar parsellerini oluşturmak amacıyla İmar Yasasının 18’inci maddesine dayanılarak belediye veya valilik tarafından resen yapılan ya da yaptırılan haritalardır. (TKGM – 2010/22 sayılı genelge)

 

5 – Parselasyon Yetkisi

 

3194 sayılı İmar Yasasının 18’inci maddesine göre; belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; bu sınırlar dışında ise valilikler il özel idaresinin kararı ile; binalı ve binasız arsa ve arazileri, maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın; birbirleriyle, yol fazlalıklarıyla, kamu kurumlarına ait yerlerle veya belediyelere ait yerlerle; birleştirmeye, bunları yeniden imar plânına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye yetkilidir.

 

6 – Resen Uygulama Madde 18 ile Olur

 

Belediye ya da il özel idaresi ancak 18 uygulaması yapıyorsa resen yetkilidir. Onun dışında yapılacak işlemler talebe bağlı olmalıdır. Bir yerde daha önce 18 uygulaması yapılmış olduğu durumlarda yeni bir plân tadilatı gereği olarak yola terk söz konusu olursa yine ilgilisinin talebi gerekir. İlgili kurum ancak ikinci bir 18 uygulaması yapıyorsa, o zaman resen yetki kullanabilir.

 

7 – 18 Uygulaması İçin Asgari Birim

 

18’inci Madde Uygulama Yönetmeliğinin 5/3 maddesi; "Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz" hükmündedir. Ada içindeki parsellerden bazılarının ifraz ya da tevhide tabi tutulması 18’inci madde gereğince resen değil, ilgililerinin talebi üzerine 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yapılması gerekir.

 

8 – 18’inci Madde ve Hisse Çözümü

 

3194 sayılı İmar Yasasının 18’inci madde birinci fıkrası; bulunduğu yere göre belediye ve valiliklere; ilgililerinin muvafakatini aramaksızın taşınmazları, birleştirmeye, ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye yetki vermiştir.

 

Madde metnindeki müstakil dağıtımdan hisse çözümü anlaşılmamalıdır.

 

Tek malikli ya da hisseli olsun, düzenlemeye tabi bir kadastro parselinden gerekli DOP miktarı düşüldükten sonra kalan miktar, bir imar parselini oluşturmaya yetecek boyutta ise bu imar parselinin bütünü, o kadastro parseline verilmesi, müstakil dağıtıma örnektir.

 

Yani müstakil dağıtım; her bir hissedara müstakil imar parseli verilmesini değil, bir kadastro parseline karşılık, müstakil bir ya da birkaç imar parselinin verilmesini ifade eder. (Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın.)

 

9 – 18’inci Madde/Ek Madde: 1 ve Hisse Çözümü

 

Bir üst başlıkta; 3194 sayılı İmar Yasasının 18’inci maddesi uygulamasıyla hisse çözülemeyeceğinden bahsedilmişti. Eğer; 18’inci madde, 2981/3290 sayılı Yasanın Ek Madde:1 ile birlikte uygulanması halinde, hisse çözümü mümkündür.

 

10 – Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerde İmar parseli Verilmesi

 

Yasanın 18’inci maddesi uygulamasında, uygulamaya giren parsellere karşılık, mümkün olduğunca aynı yerden parsel tahsis edilmesi gerekir. Bu mümkün değilse, uygulamaya giren parselin bulunduğu yerden bir başka yerde parsel tahsisi de mümkündür.

 

11 – Kadastro Parselinden Yola Terk

 

Henüz 18 uygulamasına girmemiş kadastro parsellerin İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddesi gereğince işlem yapılıp yapılamayacağı akademisyenler arasında tartışma konusu edilmektedir.

 

Ancak uygulamada yapılmakta, belediye encümeninden geçmekte, kadastro müdürlüğü teknik kontrolünden geçmekte ve de tapu müdürlüğünde tescili de yapılmaktadır. Tapu ve Kadastro Mevzuatındaki düzenlemelerde de bu konuda bir kısıtlama bulunmamaktadır.

 

12 – 15 ve 16’ncı Maddeler Gereğince Yola Terk Talebe Bağlıdır

 

15 ve 16'ncı madde gereğince yapılacak terk işlemleri mal sahibinin talebi ile olur ve de yola giden ne kadar ise o kadar yer terk edilir. %20 terk yapılmakla imar parseline kavuşulabiliyorsa o kadar terk edilir. Belediyenin, 15 ve 16'ncı maddelere dayanarak "%40 terk edeceksin" ya da "%20'den fazlasını da keserim" deme yetkisi yoktur.

 

Ancak, %20 terk edilen parsel daha sonra 18 uygulaması yapılan saha içerisinde kalırsa ve de DOP oranı örneğin %36 olarak belirlenirse, o zaman %20'yi, %36'a tamamlayan farkı kesme yetkisi doğar.

 

13 – Bedelsiz Terkler Eski Malikine Dönmez

 

Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine dönmez.

 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.06.1973 gün E.1971/1–224, K.1973/524 sayılı kararı; daha önce bedelsiz terk edilen yerlerin, yeniden tescile konu olması halinde eski malikine döneceği yolunda idi.

 

Bu nedenle de; plân değişikliği halinde daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmesini engellemek için, bu terkler belediyeler tarafından sembolik 1 TL. gibi bedelle, resmi senet düzenlenerek satış suretiyle bedelli terk olarak gösterilebilmek­te idi.

 

Oysa bugün, gerek Yargıtay ve gerekse Danıştay 6. Dairesi bu görüşten vazgeçip, daha evvelki uygulamalarla yola terk edilen yerlerin imar plânı tadilatı ile tescile konu olması halinde eski maliklerine dönmeyeceğine dair hüküm tesis etmişlerdir. (Yargıtay 5. HD.si E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı; 1995/12446, K.1995/13658 sayılı kararı; Danıştay 6. Dairesi ise, E.1994/1108, K.1994/3671 sayılı kararı E.1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararı 13.06.1994 tarih, E.1993/3381, K.1994/2446 sayılı Kararı)

 

Bütün bu kararlardan da görüldüğü üzere;

 

3194 sayılı Kanunun 15 ve 16’ncı maddesi gereği bireysel uygulamalarla yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile beraber tescile konu olması halinde eski maliklerine geri dönmesi mümkün değildir.

 

14 – Bedelsiz Terk Edilen Yer ve Eski Malik

 

Bir üst maddede de bahsedildiği üzere; daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine dönmez.

 

Ancak burada şöyle bir nüans bulunmaktadır. Daha önce bedelsiz terk edilen yerde, plân değişikliği sonucu parsel oluşturulup, terk eden malike verilmesi mümkündür. Bir üst paragrafa aykırı olmadan bu nasıl mümkün olacaktır?

 

Şöyle ki; geri dönmeyecek olan, zemin değil yüzölçümdür.

 

Örneğin; önceki terk oranı %35'e tekabül etsin. Bugün 18 uygulaması sırasında DOP oranı %20 olsun. İlgilisi daha önce fazladan terk ettiği %15'lik orana tekabül eden yüzölçüm miktarı üzerinde hak iddiasında bulunamayacaktır.

 

15 – 15, 16'ncı Maddeler Gereğince Terkler ve İhdas

 

Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, ihdas edilebilir mi?

 

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı TAU. Genel Müdürlüğünün görüşü; İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddesi gereğince yapılan bedelsiz terklerin ihdasının yapılamayacağı yolundadır. (TAU Gn.Md.nün 13.06.1997 ta. 8535 sa.)

 

İlgili kurumun ihdas konusunda ısrarı halinde ne yapılacağı konusu ise Genel Müdürlüğümüz Tas.İşl.Da.Bşk.nın 24.10.2001 tarihli ve 4060 sayılı talimatı ile düzenlenmiştir. Bu talimat da, talebin karşılanmasını, ancak MK.1019 gereğince, o yeri daha önce terk edene duyurulmasını, ayrıca ihdas ile oluşan parselin kütük sayfasına ihdas ile oluşturulduğunun yazılmasını öngörmektedir.

 

Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ise; 15 ve 16'ncı maddeler gereğince terk edilen yerlerin; daha sonra 18 uygulaması yapılırken belediye tarafından ihdas edilebileceği yolundadır. (Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın.)

 

16 – İhdas Kim Adına Yapılır

 

Uygulama sahası içerisinde bulunan kadastral yolların ihdası, bulundukları yere göre şu şekilde olmalıdır;

 

a) 2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi; "Köy veya belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalıkları köy veya belediye namına tescil olunur" hükmündedir.

 

b) Büyükşehirlerde; ihdas, Büyükşehir adına değil, ilçe belediyesi adına yapılır. (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının; 16.12.1996 tarih 47 – 5418 sayılı talimatı)

 

c) Belediye sınırları dışında mücavir alan içinde kapanan yolların ihdası, belediye adına değil, köy tüzel kişiliği adına yapılır. (TKGM – Tas.İşl.Da.Bşk.lığının, 29.01.2001 tarihli ve 519 sayılı talimatı)

 

d) Plânsız alanlarda yoldan ihdas mümkün değildir.

 

17 – Fazla Yolun İhdas Edilmemesi

 

2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesindeki hükme rağmen DANIŞTAY Kararları; "DOP oranının, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından, kapanan yoların düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekir" şeklindedir. (Danıştay 6.Da. 28.06.1994, E.1994/169, K.1994/3262)

 

Yani DANIŞTAY kararlarına göre; kapanan kadastral yollar, DOP ile karşılanacak tesisler için kullanılacak, bu şekilde DOP sıfıra düşürüldüğü halde halen kadastral yollardan kalan miktar varsa, kalan kısım, Tapu Yasasının 21’inci maddesi gereğince ihdas edilebilecektir. DOP sıfıra düşürüldükten sonra halen kapanan yol kalıyor olmasına rağmen belediye bunu ihdas etmeyip vatandaş lehine kullanmak istiyorsa, böyle bir talebi karşılamakta sakınca bulunmamaktadır.

 

18 – İhdasın Tapu ve Kadastro İdaresi Tarafından Kabulü

 

Bir üst maddede örneklendirildiği üzere ihdas işlemini Danıştay uygulamanın iptali için gerekçe saymaktadır. Uygulamacıların bu kurala uyması gerekir.

 

Ancak diğer taraftan da “bozma” kararı o işleme dairdir.

 

Belediyeler; konunun yargıya gitmesi halinde uygulamanın iptali riskinin bulunduğunu bile bile kadastral yolları ihdas etmiş olarak parselasyon dosyasını Tapu ve Kadastro İdaresine getirdiğinde; bu dosya 2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi ve 1477 sayılı genelge gereğince kabul görüp, işleme alınabilir.

 

19 – Boşluklar, Uygulamaya Hazine Adına Girer

 

İmar plânı kapsamında kalan boşlukların belediye adına tescil edileceğine dair açık bir mevzuat bulunmamaktadır. Kadastro Yasasının 16 ve 18’inci maddeleri gereğince, boşlukların Hazine adına tescil edilmesi gerekir. O nedenle de boşluklar uygulamaya Hazine adına girer.

 

20 – Hazine Mallarının Terki

 

Hazine adına kayıtlı taşınmazlardan ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden; DOP oranı %40'ı aşmadığı sürece, İmar Yasasının 11’inci maddesi gereğince yol ve parka terk zorunluluğu bulunmamaktadır.

 

a) İmar plânı içinde kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Hazinenin tapulu mallarının; yol, park ... gibi yerlere rastlayan kısımların, 18 uygulaması yapılmadıkça, resen terk edilmesi söz konusu değildir. 18 uygulaması yapılmadığı halde yolların oluşturulması gerekiyorsa, (ya da Maliye Hazinesi, imar parseline kavuşmak istiyorsa), Hazine taşınmazları da tıpkı şahıs taşınmazları gibi işlem görür. Defterdarlık ya da Malmüdürlüğünün talebi ile yola terk işlemi yapılır.

 

b) Daha sonra 18 uygulaması yapılırken eğer DOP oranı %40'ı aşmıyorsa, yine 11'inci madde gereğince yola ya da parka, ... rastlayan kısımların o amaçla kullanılmaması gerekir. Nasıl ki, şahıs parsellerinden bedelsiz terk edilen miktarını, yeni belirlenen DOP oranına tamamlayan kadarı daha DOP kesiliyorsa, Hazine taşınmazları için de aynı işlem uygulanmalıdır.

 

c) 18 uygulaması yapılıyor ve de DOP oranı %40'tan fazla çıkıyorsa; öncelikle o uygulama bölgesi içerisinde bulunan belediye taşınmazına başvurulur. Belediye taşınmazı yoksa ya da olsa bile yeterli olmuyorsa işte o zaman Hazine mallarından, yol, park, ... gibi umumi tesislere rastlayan kısımları; Bakanlığın onayı ile imar plânındaki amaç için kullanılmak üzere belediye (ya da valiliğe) devri yapılır.

 

d) Danıştay kararları bunu işaret etmektedir. Nitekim DANIŞTAY 6.Dairenin 09.11.1992 tarih E.1991/3280, K.1992/4042 sayılı kararı; "Devletin hüküm ve tasarrufa altında bulunan yerlerin tescilinin doğrudan belediye adına yapılması konusunda belediyenin tescil yetkisi bulunmamaktadır." şeklindedir.(Konuyla ilgili geniş bilgi için tıklayın.)

 

21 – Dere Yataklarının DOP’ta Kullanılması

 

Parselasyon yapılan saha içerisinde dere yatakları da varsa ve artık aktif dere olmayıp, plândaki amacı doğrultusunda işleme tabi tutulacaksa, bu yerler Maliye Hazinesi adına uygulamaya girmelidir.

 

İmar uygulamasında dereler için şu şekilde hareket edilmelidir;

 

a) Öncelikle bu dere, uygulama sonrasında da dere olarak kalacaksa; dere yüzölçümü uygulama sahası yüzölçümünden düşülür. Yokmuş gibi işlem görür.

 

b) Eğer dere kapanıyorsa diğer şahıs parsellerinden farksız bir şekilde Maliye Hazinesi adına uygulamaya girer.

 

c) Şahıs parsellerin farkı şudur; Eğer o uygulama sahasında DOP oranı %40'ı aşarsa, bu oranı %40'a düşürmek için uygulama sahasında bulunan belediye taşınmazlarına başvurulur. Belediye taşınmazı yoksa ya da olsa bile yeterli gelmiyorsa o zaman bu kapanan derenin, yol, park, ...vs. gibi yerlere rastlayanları, Bakanlığın onayı ile imar plânındaki amaç için kullanılmak üzere terk edilir. DOP'u %40'a düşürmek için derenin tümünün terk zorunluluğu yoktur.

 

d) Derenin; yol, park, ...vs. yerlere rastlayanları terk edilmesine rağmen DOP hala %40'a düşmüyorsa, (uygulama sahasında bağış da yoksa) o zaman belediyenin kamulaştırma yapması gerekir.

 

22 – Arkların Hazine Adına Uygulamaya Girer

 

Doğal arklar Devletin hüküm ve tasarrufu altında kalan yerlerdendir. Bu yerler imar plânı içinde kalmakla birlikte tescili gerektiren ayni hak doğmuş olur. Arklar uygulamaya Hazine adına girer.

 

Doğal arkların belediye adına ihdas edilemeyeceği, ark nedeniyle elde edilecek taşınmazın Hazine adına tescil edileceğine dair Danıştay kararı bulunmaktadır. (DANIŞTAY 6.Da.12.05.1999 ta. E.1998/2248, K.1999/2522)

 

Doğal arkların uygulamaya alınması için DSİ’den görüş alınmasına gerek yoktur. Daha önce DSİ tarafından kamulaştırılmak suretiyle oluşturulmuş bir tesis, imar plânı gereğince kaldırılması gerektiğinde bu yerin Hazine adına işleme girmesi için DSİ'nin onayına gerek duyulur. Aksi halde Arklar için DSİ'den görüş alınmasına gerek yoktur.

 

Doğal arklar önce tescil edilip sonra uygulamaya alınabileceği gibi, uygulama öncesi tescil edilmeden “özet cetvelinde” gösterilmek suretiyle de uygulamaya alınabilir. Nasıl ki, kapanan yollar daha önce tescil edilmeden doğrudan özet cetvelinde ihdas olarak gösterildiği gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin de doğrudan özet cetvelinde Hazine adına gösterilmesi mümkündür.

 

23 – Ormanlar ve İmar Uygulaması

 

6831 sayılı Yasanın 11’inci maddesi gereğince ormanlar Hazine adına tescil edilir. Anayasa ile katı kurallarla güvece altına alınmış olan ormanların imar uygulamasına tabi tutulması, parçalara bölünmesi ve “arsa”vasfında yeni parsellerin oluşturulması mümkün değildir.

 

24 – 2/B Sahalarında İmar Uygulamaları Yapılamaz

 

Orman ya da 2/B sahasında kalan yerlerde yapılan imar uygulamaları YARGITAY tarafından yok hükmünde sayılmıştır (YARGITAY 20.HD. 16.09.2004, E.2004/3252, K.2004/8517).

 

Daha önce 2/B sahalarında yapılan imar uygulamaları için Genel Müdürlüğümüzün talimatları bulunmaktadır (Örneğin:Tas.Da.Bşk. 19.07.1997 ta. 128–3165 sa.). Bu talimat nedeniyle, 2/B sahalarında imar uygulamaları yapılabileceği şeklinde bir yanılgıya düşülmemelidir. Bu tür talimatlar, daha önce hatalı olarak yapılan uygulamalar nedeniyle herhangi bir hak kaybına neden olunmaması bakımındandır.

 

25 – Yapının Başka Parselde Kalması

 

18 uygulamalarında en büyük problemlerden biri binanın, başkasına ait imar parselinde kalmasıdır. Bununla ilgili şöyle bir yargı kararına bulunmaktadır;

 

"Başka parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ..... bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam edilir. ....." (YARGITAY 30.05.2011 tarih, E.2011/2017, K.2011/9158 sayılı kararı)

 

Bu karardan anlaşılan; bilindiği üzere 18 uygulamasına tabi parsellerin değeri değil, yüzölçümleri dikkate alınmaktadır. Dolayısıyla yapının kaldığı parsel, yalnızca yüzölçümü ile geçerlidir. Üzerindeki başka kişilere ait olan yapı da o parsel içinde kaldığı için o kişiye verilmiştir anlamına gelmez.

 

O nedenle de; Yargıtay’ın kararından, parsel başkasına tahsis edilmiş olsa bile üzerindeki bina eski maliklerinin olmaya devem eder, anlamını çıkarılmaktadır.

 

*   *   *