Yazdır

KISA - KISA (Tapu - Fen) - 1 (Kontrollük İşlemler)

Hüseyin KOÇAK tarafından yazıldı.. Posted in Tapu-Fen

Hüseyin KOÇAK / Tapu ve Kadastro Başmüfettişi
 
kisa kisa1 – Kontrollük İşlemler

Kontrollük işlemler; haritası ilgilisi tarafından serbest harita mühendisine yaptırılıp, kadastro müdürlüğünce de kontrol edilmesi gereken işlemlerdir. Kadastro müdürlüğü kontrol mühendisi tarafından gerekli teknik kontrol tamamlandıktan sonra işlem, tapu müdürlüğünde yapılacak tescil ile sonuçlanır.

Kontrollük işlemler; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.

Kontrollük işlemler;

– Ayırma (ifraz),

– Yola terk,

– Yoldan ihdas,

– Sınırlandırma haritaları,

– Parselasyon,

– Kamulaştırma,

– Köy yerleşim haritaları

– Ve diğer tescile konu haritalardır.

2 – Ayırma (İfraz) Nedir?

Ayrıma işlemi; Tek parça olan bir taşınmazın iki ya da daha fazla parçaya ayrılmasıdır. Ayırma; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce 2011 yılında yayımlanmış olan "KADASTRO İŞLEMLERİ REHBERİ"ne; "İlgilisinin talebi üzerine, bir parselin İmar Yasasının 15 ve 16'ncı maddeleri uyarınca iki ya da daha fazla parçalara ayrılması işlemidir." şeklinde;

Ayırma (İfraz) Haritaları ise; 2010/22 sayılı genelgede; “Bir parselin İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri uyarınca iki ya da daha fazla parçalara bölünmesi işlemidir.” Şeklinde;

Tanımlanmıştır.

Ayırma işlemini teknik ifadelerle tanımlamak gerekirse;

Tapu kütüğünün müstakil bir sayfasında kayıtlı taşınmazın; ilgilisinin talebi üzerine İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince iki ya da daha fazla parçaya ayrılıp, yerine göre belediye encümeni ya da il özel idaresi kurulu kararına bağlandıktan sonra, yeni oluşan her bir parçanın ayrı bir parsel numarası altında ayrı bir kütük sayfasına kaydedilmesi işlemine ayırma denir.

3 – Ayırma (İfraz) Çeşitleri

3194 sayılı İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri uyarınca yapılan ayırma işleminin, parselasyon niteliğinde olan ve olmayan olarak 2 çeşidi vardır;

a) Parselasyon niteliğinde olan ayırma (ifraz); imar parsellerini oluşturmak amacıyla ve parseller içerisinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak şekilde yapılan ayırma işlemidir.

b) Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma (ifraz); kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan ve yalnızca bir parselin birden fazla parçalara ayrılması işlemidir.

4 – Yola Terk Nedir?

Yola terk haritaları, 2010/22 sayılı genelgede; “İmar plânlarının uygulanışı sırasında yola terk işlemi nedeniyle yapılan haritalardır” şeklinde tanımlanmıştır.

Bundan hareketle yola terki teknik olarak şu şekilde tanımlamak mümkündür.

Yola terk; tapu kütüğünün müstakil bir sayfasında kayıtlı taşınmazın, ilgilisinin talebi üzerine – İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince – bir kısmının bu parselden ayrılıp imar yoluna terk edilmesi ve terk edilen kısmın yüzölçümünün kütükten düşülmesi işlemidir.

Yola terk işlemleri bedelsiz de olsa döner sermayeye tabidir. Tescilinde ise kayıtlı olduğu kütük sayfasının kapatılmasına gerek yoktur. Yola giden kısım, parselin kayıtlı yüzölçümünden düşülmekle yetinilir.

5 – Yoldan İhdas Nedir?

Yoldan ihdas haritaları; 2010/22 sayılı genelgede; “İmar plânı uygulaması sırasında kapanan yol ve yol fazlalıkları nedeniyle oluşan taşınmaz malın tescili amacıyla yapılan haritalardır” şeklinde tanımlanmıştır.

Yoldan ihdası şu şekilde tanımlamak mümkündür;

Yoldan İhdas; Evveliyatı yol olmasına karşın, imar plânı gereği kapanan yolların, imar plânındaki amacına uygun olacak şekilde kullanılmak üzere, ait olduğu adanın son parsel numarası altında, – 2644 sayılı Tapu Yasasının 21’inci maddesi gereğince, belediye sınırları içinde belediye, dışında ise köy tüzel kişiliği adına, – tapu kütüğünün müstakil bir sayfasına kaydedilmesi işlemidir.

6 – Sınırlandırma Haritaları Nedir?

Sınırlandırma Haritaları; 2010/22 sayılı genelgede; “Tapuda kayıtlı olup da henüz kadastrosu yapılmamış alanlardaki taşınmaz malların sınırlarını belirlemek amacıyla yapılan haritalardır.” şeklinde tanımlanmıştır.

7 – Parselasyon Nedir?

Parselasyon haritaları; 2010/22 sayılı genelgede; “imar parsellerini oluşturmak amacıyla İmar Kanunu'nun 18’inci maddesine dayanılarak belediye veya valilikler tarafından resen yapılan ya da yaptırılan haritalardır.” şeklinde tanımlanmıştır.

Buna göre parselasyon haritasının yapımı, uygulamayı yapan kurumun elemanlarına ya da serbest çalışan harita mühendisi tarafından yapılmış olması gerekir.

Parselasyon haritası yapılıp, askı ilânı ile kesinleştirildikten sonra işlemi yapan idare tarafından yazılı olarak kadastro müdürlüğüne başvurulur. Kadastro müdürlüğü tarafından teknik kontrol yapıldıktan sonra, tapu müdürlüğünde tescil ile işlem sonuçlandırılır. Tescil, dağıtım cetvelleri dikkate alınarak yapılır.

8 – Kamulaştırma haritaları

Kamulaştırma haritaları 2010/22 sayılı genelgede; “Kamu yararının gerektiği hallerde gerçek ve özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların Devlet ve kamu tüzel kişi mülkiyetine geçirilmesi işlemi için yapılan haritalardır.” şeklinde tanımlanmıştır.

Buna göre kamulaştırma haritası; uygulamayı yapan kurumun elemanları ya da serbest çalışan harita mühendisleri tarafından yapılmış olması gerekir.

Gerekli formalitesi tamamlanıp, kamulaştırma haritası yaptırıldıktan sonra kamulaştırma işlemini yapan idare tarafından yazılı olarak kadastro müdürlüğüne başvurulur.

9 – Köy Yerleşim Haritaları

Köy yerleşim haritaları 2010/22 sayılı genelgede; “442 sayılı Köy Kanununa ek 3367 sayılı Kanun ve Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğine göre yapılan haritalardır.” şeklinde tanımlanmıştır.

Köy yerleşim haritaları düzenlendikten sonra kontrol ve tescil için valilik tarafından kadastro müdürlüğüne başvurulur.

10 – İmar Mevzuatına Uygunluk Onayı

Ayırma, yola terk, yoldan ihdas gibi işlemlerinin imar mevzuatına uygun olduğunun onaylattırılmış olması gerekir.

Onay mercii; işleme konu parsel belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeni; mücavir alan dışında ise il özel idaresidir.

11 – Encümen Kararının Geçerlilik Süresi

Ayırma, yola terk, yoldan ihdas gibi işlemler için verilen encümen kararının ne kadar süre geçerli olacağına dair somut bir mevzuat bulunmamaktadır. Burada önem arz eden, encümen kararından sonra yeni bir plânın uygulamaya konması ya da bir plân tadilatıdır. Encümen kararı üzerinden geçen zaman fazla bulunuyorsa, o tarihten sonra plânda bir değişiklik olup olmadığı, belediyeye (ya da valiliğe) sorulduktan sonra işlem yapılabilir.

12 – Kontrolden Kontrol Mühendisi Sorumludur

Tescile konu haritaların sorumluluğunun bir harita ve kadastro mühendisi tarafından üstleneceği hakkındaki ilk mevzuat 1973 tarihli olan Tescile Konu Olan Harita ve Plânların Yapım Yönetmeliğidir. Aynı kural daha sonraki mevzuatlarda da yer almıştır. En son olarak Tapu Plânları Tüzüğü, BÖHHBÜY'de ve 2010/22 sayılı genelgede de aynı düzenleme bulunmaktadır.

Yapım sorumluluğu bir harita mühendisinde olan haritanın, kontrol sorumluluğunun da yine bir harita ve kadastro mühendisinde olacağı muhakkaktır. Dolayısıyla, ifraz, yola terk, yoldan ihdas, sınırlandırma, kamulaştırma, parselasyon, köy yerleşim haritaları gibi haritası kadastro müdürlüğü dışındaki mühendisler tarafından yapılan işlemlerin kontrolünden birinci derecede kontrol mühendisleri sorumludur.

13 – Özel Şahıslara Ait Taşınmazlarda Ayırma Haritaları

       Serbest Harita Mühendisi Tarafından Yapılır

Tescili tabi ve sorumluluğu bir mühendis tarafından üstlenilmesi gereken, özel şahısların mülkiyetindeki taşınmazlarla ilgili ayırma, yola terk,..... vs. gibi işlemlerin haritası, valilik onayı olmadıkça Devlet memuru ve belediye hizmetinde bulunan mühendisler tarafından yapılamaz.

Devlet Memuru ve belediyede görev yapan harita mühendisleri sadece kendi kurumlarına/belediyelerine ait taşınmazları ile ilgili ayırma, yola terk,.....vs. işlerin haritasını yapabilirler.

14 – İfraz İçin Bütün Hissedarların Oluru Gerekir.

Hisseli bir parselin, 15 ve 16’ncı maddeler gereğince ifrazı için bütün maliklerin oluru gerekir. Hissedarlardan birinin Maliye Hazinesi olması durumu değiştirmez. Maliye Hazinesinin herhangi bir ayrıcalığı yoktur. 

15 – İfraz İçin Yola Cephe Şartı

Parselin yola cephesinin olması, imar plânlarının asıl yapım amaçlarından birini oluşturur.  (TİP İMAR YÖNETMELİĞİ md:17 ve plânlama çalışmalarının genel amacı)

"Plânsız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 15’inci maddesi; “İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.”

Kadastral yola cephesi olmayan taşınmazlarda ifraz amaçlı olarak yola terk yapılması mevzuata aykırı bir işlemdir. Bu nedenle ifrazı da mümkün değildir. Yola cephesi bulunmayan bir parselin yola erişim için, yola cephesi olan komşu parsel (veya parseller) üzerine geçit hakkı tesisi yapılarak yola ulaşımı sağlanabilir. (Halil İbrahim Çatal)

Yine bu Yönetmeliğin 13, 45 ve 62’nci maddelerinde ise parsellerin yola olan cephe genişliği yer almaktadır.

“Plân Yapımına Dair Yönetmelik”in, 29/3 maddesi ise; “İmar plânındaki gelişme alanlarında (7.00) metreden dar yaya, (10.00) metreden dar trafik yolu açılamaz…..” hükmündedir. Bu sahalar dışındaki yerler için yolun genişliği konusunda bir belirleme bulunmamaktadır.

16 – İfraz ve Cins Değişikliği Aynı Dosyada

Haritası serbest mühendisler tarafından yapılan ifraz işlemi, aynı zamanda cins değişikliğini de gerektiriyorsa, cins değişikliği de aynı dosyada kabul edilebilecek mi, yoksa cins değişikliği için LİKAB çalışması aranacak mı?

Eğer ana parselde bina varken ifraz sonucu bu bina, yeni oluşan parsellerden birinde kalmışsa (yani paftada mevcut verilere ek bir durum oluşmuyorsa) o zaman binasız kalan parsellerin cinsinin "arsa" yapılması için ayrıca LİKAB'ın çalışmasına gerek duyulmamalıdır.

Ancak parsel paftasında boş iken ifraz sırasında yeni bir binanın yapılmış olduğu görülüyorsa ya da paftada bina mevcut olduğu halde ifraz çalışmaları sırasında bunun yıkılmış olduğu görülüyorsa (yani yeni bir oluşum söz konusu ise); o zaman serbest mühendis tarafından yalnızca ifraz işlemi yapılmalı, cins değişikliği ise LİKAB tarafından yapılmalıdır.

17 – İfraz ve Cins Değişikliği Aynı Dosyada ve Döner Sermaye>

Binasız fakat cinsi “arsa” dışında olan bir parsel ifraz edildiğinde yeni oluşan parsellerin cinsi “arsa” yapılırken ya da binalı olduğu halde ifraz sunucu oluşan parsellerden binasız kalanların cinsi “arsa” yapılırken; kontrollük dışında ayrıca cins değişikliği için döner sermaye alınmaz.

Binalı bir parsel ifraz edildiğinde, bina yeni oluşan parsellerin birinde kalırken diğer parseller boş kalıyorsa, boş olan parsellerin cinsi "arsa" yazılırken döner sermaye almaya gerek yoktur. Çünkü, parselin tescilli durumuna göre bir binanın yapılması ya da yıkılması gibi yeni bir oluşum söz konusu değildir. Yapılan ifraz işleminin bir sonucu olarak yeni oluşan parsellerden bazıları boş kalmıştır.

Eğer paftasında ve tapu kütüğünde boş görünen bir parsel ifraz edilmesi ile birlikte bu parsellerden birinin içinde yapı kaldığı için o parselin cinsinin binalı yapılması istendiğinde cins değişikliği için ayrıca döner sermaye alınması gerekir.

Aynı şekilde ana parselde bina olduğu halde bu bina yıkılmış olarak ifraz işlemi yapılıyor ve de yeni oluşan bütün parsellerin cinsinin “arsa” yapılması isteniyorsa; bina yıkımı da yeni bir oluşum olduğundan; öncelikle ana parselin cinsinin değişmesi nedeniyle tek kalem cins değişikliği için ve de ayrıca kontrollük için döner sermaye alınması gerekir.

18 – İfraz ve İrtifak Hakkı Aynı Dosyada Olabilir

Genel Müdürlük talimatları, kontrollük dosyalarda birden fazla işlem varsa tek kalen kontrollük bedeli alınmakla yetinilmesi yolundadır. Ancak, buradaki birden fazla işlem, esas işlemin yapılabilmesi için zorunlu olan işlemlerdir. Yani birkaç parseli kapsayan bir projede, tevhit, ifraz, yola terk yapılması o işin gereğidir. Bu durumdaki kontrollük dosyaları için tek kalem döner sermaye tahakkuku yapılır.

Ancak, aynı dosyada irtifak hakkı tesisi de bulunuyorsa durum farklılık gösterir. İrtifak hakkı, diğer işlemlerden bağımsız ayrıca talebe bağlı olarak yapılabilecek bir işlemdir. O nedenle de kontrollük dışında ayrıca döner sermaye alınması gerekir.

Ana parselde daha önce var olan irtifak hakkının yeni parsellere taşınmazında yine döner sermaye alınmaması gerekir.

19 – Hazine Taşınmazından Yola Terk

İmar plânı bulunan ancak henüz 18 uygulaması yapılmamış bir yerde Maliye Hazinesi parselinde de; tıpkı diğer taşınmazlarda olduğu gibi 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk yapılması mümkündür. Daha sonra 18 uygulaması yapılırken DOP kesintisi yapılırken, yine diğer parsellerde olduğu üzere Hazine taşınmazlarında da, önceki terkler dikkate alınarak; terk miktarını DOP gereğince kesilecek miktara tamamlayan kadarı kesilir.

Hazine taşınmazının ifrazı, eğer bünyesinde harita mühendisi varsa ona yaptırılabileceği gibi, dışarıda serbest mühendise de yaptırılabilir. Kendi elemanı tarafından yapılmış olsun ya da serbest mühendise yaptırılmış olsun milli emlak müdürlüğünün yazısıyla kadastro müdürlüğüne gönderilmesi gerekir.

20 – Belediyenin Hisseli Olduğu Taşınmazlarda 15, 16 Uygulaması

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2010/22 sayılı genelgesinin 5'inci madde 4'üncü fıkrası; "Tamamı kamu kurum ve kuruluşları ya da belediyelerin mülkiyetinde olan taşınmaz mallarda; İmar Kanununun 15 ve 16'ncı maddelerine göre yapılan ayırma ve yola terk işlemlerinin, bu idarelerde görevli mühendis sorumluluğunda kurumları adına yapılması mümkündür."

5'inci fıkra ise; "Mülkiyetinin bir kısmı ya da tamamı özel kişi ve kuruluşlara ait olan taşınmaz mallarda İmar Kanununun 15 ve 16'ncı maddelerine göre yapılan uygulamaların serbest çalışan mühendis tarafından üstlenilmesi gerekmektedir." hükmündedir.

Yani bu düzenlemeye göre; taşınmazın tamamı belediyeye ait ise, işlemin haritasını belediye mühendisi yapabilir. Belediye ile özel şahısların hisseli olduğu parsellerde yapılacak ifraz yola terk işleminin serbest harita mühendisleri tarafından yapılacaktır.

Ancak, belediyenin özel şahıslarla hissedar olduğu parsellerdeki ifraz işleminin belediye elemanı tarafından yapılabileceğine dair Danıştay kararı bulunmaktadır. (DANIŞTAY 6.Da. 12.01.2010 tarihli; E.2009/9974, K.2010/46 sayılı kararı).

21 – Belediye Tescil Harici Yerleri İhdas Edemez

Belediyeler yalnızca imar plânı içerisinde kalan kadastral yolları ihdas edebilir. Yollar, plân içinde kalmakla tescili gerektiren ayni hak doğmuş olur ve de 2644 sayılı Tapu Yasasının 21'inci maddesi gereğince belediyeler bu durumdaki yolları ihdas suretiyle tescilini talep edebilir.

Onun dışında plân içinde ya da dışındaki tescil harici yerleri tescil talebinde bulunma yetkileri yoktur. Tescil harici yerler Hazine malı olması nedeniyle ancak Defterdarlıklar ya da Malmüdürlükleri tescil ettirebilirler.

22 – Özel Meralar ve İfraz

Tapuda özel mülkiyete konu, mera vasfıyla şahıslar adına kayıtlı taşınmazlarla, Mülhak Vakıflar adına kayıtlı “mera” vasıflı taşınmazlarla ilgili ifraz talepleri, Mera Yasasının 14’üncü maddesinde yer alan valiliğin iznine gerek olmadan karşılanabilir.

23 – Özel Ormanlarda İfraz

Özel ormanlar eğer ekim dikim suretiyle oluşturulmuşsa; ifraz sonucu oluşacak parsel büyüklüğü 3 hektardan (30 000 m2den) küçük olmamak koşuluyla ifraz edilebilir.

Ekim dikim suretiyle oluşturulmamış ormanlar ise, ifraz sonucu oluşacak parsel büyüklüğü 500 hektardan (5 000 000 m2den) küçük olmamak koşuluyla ifraz edilebilir.

24 – Kısmen Orman Haritasında Kalan Parselin Ayrılması

Bir parselin bir kısmı, 6831 sayılı Orman Yasası gereğince düzenlenip tescil edilen orman haritasında kalıyorsa; orman içinde ve dışında kalan kısmın birbirinden ayrılması, orman haritası esas alınmak suretiyle kadastro müdürlüğünce yapılabilir.

Bu ayırma için serbest mühendis koşulu aranmaz, İşlem için belediye encümeni ya da il özel idaresi kararına gerek olmadığı gibi yola cephe koşulu da aranmaz. Orman için bahsedilen hususlar 2/B sahaları için de geçerlidir.

Parselin; orman haritası dışında kalan kısımlarında ayrıca ifraz söz konusu olursa, imar mevzuatının öngördüğü tüm koşullar aranır.

25 – Kısmen Sit Haritasında Kalan Parselin Ayrılması

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası gereğince yapılan SİT haritalarında kısmen kalan parsellerin; SİT haritasında kalan kısmı ile kalmayan kısmının ayrılması SİT haritası esas alınmak suretiyle kadastro müdürlüklerince yapılır.

Bu işlemin haritası için serbest mühendis koşulu aranmaz, yapılan ayırma işlemi için belediye encümeni ya da il özel idaresi kararına gerek olmadığı gibi yola cephe koşulu da aranmaz.

SİT haritalarının teknik olarak yeterli hassasiyete sahip olmaması nedeniyle, düzenlenecek tasarım krokisine koruma kurulunun onayının alınması uygun olur.

Parselin; SİT haritası dışında kalan kısımlarında ayrıca ifraz söz konusu olursa, imar mevzuatının öngördüğü tüm koşullar aranır.

*   *   *