7181 SAYILI KANUNLA YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE DOP - 1

Av.Hüseyin KOÇAK

A – Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

İmar plânı uygulamasından beklenen; düzgün yapılaşmanın yanı sıra, aynı zamanda o belde halkının; oturma, çalışma, dinlenme, ulaşım, sağlık, sosyal, kültürel ve güvenlik ihtiyaçlarına da çözüm bulmaktır.

Bu olanakların sağlanması, zeminde bazı tesislerin yapımını da gerekti­rir. Örneğin; düzenli yol güzergâhları, dinlenme ve gezinti için parklar, ta­şıtlar için otoparklar, sağlıkla ilgili problemler için sağlık ocağı, eğitim için okul, güvenlik için karakol, ibadet için cami gibi.

Bütün bu tesisler için uygulama sahası içerisinde yer ayrılmasına, bunun için de kaynağa, ihtiyaç bulunmaktadır. İşte bu kaynak düzenleme sahasına giren tüm taşınmazlardan, yüzölçümlerine göre eşit oranda kesinti yapılmak suretiyle sağlanabilecektir.

B – DOP’un Tanımı

Düzenleme ortaklık payı (DOP), Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4/ç maddesinde tanımlanmıştır.

4/ç) “(DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.

C – DOP’un Amacı

Düzenleme ortaklık payının amacı 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci madde ikinci fıkrasında belirtilmiştir. Bu fıkrada; belediyeler ve valiliklerce, dü­zenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzöl­çümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebileceğini öngörmüştür.

Düzenleme işlemi, düzenleme sahasındaki gayrimenkullere, imar plânı ve mevzuat hükümlerine uygun yapılanma olanağını sağlamakta, böylece gayrimenkulde değer artışı gündeme gelmektedir. Bu değer artışının kamuya dönüşü ise düzenleme ortaklık payı alınmak suretiyle bir ölçüde sağlanmak­tadır.

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi, düzenleme ortaklık payının (DOP) imar plânında sadece;

– Yol,

– Meydan,

– Park,

– Otopark,

– Çocuk bahçesi,

– Yeşil saha,

– İbadet yeri,

– Karakol,

– MEB’na bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları,

– Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları,

– Pazar yeri,

– Semt spor alanı,

– Toplu taşıma istasyonları ve durakları,

– Otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol,

– Suyolu,

– Resmî kurum alanı,

– Mezarlık alanı,

– Belediye hizmet alanı,

– Sosyal ve kültürel tesis alanı,

– Özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan,

– Rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları,

 İçin kesilebileceğine amirdir.

Yine aynı madde gereğince;

DOP olarak kesilenler, bu sahalar dışında bir amaçla kullanılamaz,

Bu sahalar dışındaki kamu hizmet ve tesis alanları DOP hesabına dahil edilemez.

Ayrıca; DOP olarak kesilen sahalardan belediye adına parsel üretilmesi de mümkün değildir.

Konuyla ilgili yargı kararları ^(*) ve Anayasa Mahkemesi kararları da bu doğrultudadır. ^(**)

* “Kamuya taşınmaz kazandırmak amacıyla 18’inci madde uygulaması yapılamaz.” ^(***)

D – DOP Düzenlemesinde Yenilikler

İmar Kanunun 18’inci maddesinde 2019 yılı içerisinde 7181 sayılı Kanun ile değişiklik yapılmıştır. Önceki düzenlemeye göre DOP’tan oluşturulan tesisler aynen muhafaza edilirken, bazısı ek ifadeyle değiştirilmiş ve ayrıca DOP’tan oluşturulacak tesislere yeni eklemeler yapılmıştır. Buna göre;

1 – DOP’tan oluşturulacak tesisler olarak, 18’inci maddede daha önce de yer alan; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, gibi tesisler;

Bu maddede 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu da korunmuştur.

2 – DOP’tan oluşturulacak tesis olarak, 18’inci maddede daha önce de yer alan; “Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları” ifadesi;

Bu maddede 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle; “Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları” yapılmıştır. Bu düzenlemeyle, öncekine göre kapsam genişletilmiştir.

3 – DOP’tan oluşturulacak tesis olarak, 18’inci maddede daha önce de yer almayan, ancak bazıları KOP uygulamasıyla; bazıları da Danıştay kararları gereğince DOP kesintisiyle oluşturulan tesisler; 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle; kanun hükmü haline gelmiştir.

7181 sayılı Kanunla getirilerek 18’incşi madde hükmü olup DOP’tan oluşturulacak tesisler ise (yukarıda da yer verildiği üzere şunlardır:

“Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, suyolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları.”

  (*)   Danıştay 6.Dairesinin 22.10.1991 tarih, E.1991/5, K.1991/2101 sayılı kararı.

(**)  Anayasa Mahkemesinin 21.06.1990 tarih, E.1990/5, K.1990/11 sayılı kararı.  (Anayasa Mahkemesi Kararlar Dergisi Ankara-1992, sayı:26, sayfa:218)

(***)  Danıştay 6.Dairesinin 21.01.1998 tarih, E.1997/384, K.1998/438 sayılı kararı.