7181 SAYILI KANUNLA YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE DOP - 4

Av.Hüseyin KOÇAK

A – DOP Oranı En Fazla % 45’tir

İmar Kanununun 18’inci madde ikinci fıkrası; düzenleme ortaklık payı olarak düşülecek oranın; düzenlemeye tabi arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuz beşini (%35’ini) geçemez hükmünde iken, önce 03.12.2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanun ile bu oran %40’a; daha sonra da 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun ile %45’e çıkarılmıştır.

Kanun metninde bulunan ifade, mutlak surette %45 kesilir anlamında de­ğildir. Eğer o uygulama alanında kamuya ayrılan kısım gerektiriyorsa, %45’e kadar kesinti yapılabilir.

Aksi halde, kamuya ayrılan kısım için örne­ğin %25 oranında bir kesinti yeterli oluyorsa, uygulayıcı kurumların %45 oranında DOP kesme gibi keyfiyeti bulunmamaktadır.

Hesaplanan DOP oranı, %45’in altında ise bu oran %45’e tamamlan­mak suretiyle belediye adına arsa üretilmesinin de yasal dayanağı bulunma­maktadır.

DANIŞTAY Kararı;

=► 6.Dairenin 22.10.1991 tarih, E.1990/5, K.1991/2101 sayılı kararı;^(*)

Özet: “Parselasyon işlemi nedeniyle, düzenleme sınırı içindeki kamu alanlarının karşılanması amacıyla %35’e (halen %45’e) kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceğinden, belediyece böyle bir hesaplama yapılmaksızın %35 pay alınmak suretiyle belediye adına imar parselleri oluşturulmasında isabet görülmemiştir.”

“Dava, K… İlçesi, Z……. Mahallesi, Tapunun 247 ada, 58 parsel sayılı taşınmazını da içeren ıslah imar plânı yapılmasına ilişkin işlemin ip­tali dileğiyle açılmış, İdare Mahkemesince; yapılan düzenleme ile davacının taşınmazındaki hissesinden %35 düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan kısmına karşılık toplam 649 m²’lik tam ve hissesinin bulunmadığının anlaşıldığı, bu durumda işlemde kanuna aykırılık görülmediği gerekçesiyle reddedilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Kanunla değişik 18’inci maddesinin (C) bendinde, ıslah imar plânı uygulamaları gereği gecekondu ve imar mevzua­tına aykırı yapılanmış sahalarda arsanın %35’ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği belirtilmiş, 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinde ise düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksat­larda kullanılamayacağı kuralı yer almıştır.

Anılan kanun maddelerinin amacı, yapılacak düzenleme ile imar sınırı içindeki arazileri inşaata elverişli imar parselleri haline getirmek ve bu dü­zenleme sonucunda oluşan imar parsellerinin ihtiyacı olan kamu hizmet alanlarında da taşınmaz sahiplerinin katılımını sağlamak olur, söz konusu katılımın en çok %35 oranında alınabilecek düzenleme ortaklık payları ile gerçekleştirilmesi öngörülmüştür. Değinilen ortaklık payı oranının mutlak olmayıp alınabilecek azami miktarı ifade ettiği, başka bir deyişle düzenleme alanının, hesaplanacak ihtiyacı olan umumi hizmet tesisleri kadarının alına­bileceği ortadadır.

Olayda ise, ne davacının hissedar olduğu taşınmazda ne de ıslah imar plânı uygulamasının yapıldığı bölgede yer alan parsellerde belediyenin hiç hissesi bulunmadığı halde alınan %35 oranında düzenleme ortaklık payı ile belediye adına muhtelif müstakil ve hisseli parseller oluşturulduğu temyiz dosyası içerisinde yer alan belgelerin incelenmesinden anlaşılmaktadır.

Yukarıda da değinildiği gibi kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı mutlak bir değeri ifade etmeyip, ancak düzenleme alanında umumi hizmet­lere giden kısımlar hesaplandıktan sonra alınabileceği cihetle böyle bir he­saplama yapılmaksızın azami oran olan %35 pay alınıp, bunu da belediye adına imar parselleri oluşturmakta kullanılmasında kanuna aykırılık açıktır.

Diğer taraftan, davacıya tahsis edilen parseller içinde belediye hissesi­nin bulunmamasının da işlemi sağlıklı kılmayacağı ortadadır. Zira yasal amacına uygun kullanılmak üzere düzenleme ortaklık payı alındığında dü­zenleme bölgesinde alınacak oranın düşeceği kuşkusuzdur.

Bu itibarla, işlemin iptali gerekirken, davacıya hissesi oranında müsta­kil ve hisseli parseller tahsis edildiğinden bahisle davanın reddinde isabet bulunmamaktadır.”

B – DOP Kesilmesi Zorunlu Değildir

18 uygulaması yapılan bir yerde, uygulamayı yapan idarenin %45’e kadar DOP kesme yetkisi bulunmaktadır. Ancak uygulama sahasında kamuya ayrılacak alanlar herhangi bir DOP kesintisi yapılmadan oluşturulabiliyorsa, DOP kesilmeden de uygulama yapılması mümkündür. ^(*)

Örneğin;

– Uygulama sahası içerisindeki kapanan yolların yüzölçümünü, DOP’tan oluşturulacak tesislerin yüzölçümünü karşılıyorsa DOP kesilmesine gerek olmayacaktır.

 – Yine uygulama sahasında bağış varsa ve bu bağış DOP’tan oluşturulacak tesislerin yüzölçümünü karşılıyorsa DOP kesilmesine gerek kalmayacaktır.

C – Bütün Parsellerden Eşit Oranda DOP Alınır

Düzenleme ortaklık payı; düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; o düzenleme sahasındaki parsel maliklerinin tümü­nün yararlanabileceği tesisler için kullanıl­maktadır.

Hal böyle olunca da, o bölge için belirlenen düzenleme ortaklık payı oranı, – Anayasanın eşitlik ilkesinden hareketle – düzenlemeye tabi bütün parsellerden – yüzölçümleri oranında – eşit olarak alınmalıdır.

Örneğin bir düzenleme sahasında DOPO, %30 olarak hesaplanmışsa, uygulama sahasındaki bütün kadastro parsellerinden %30 oranında DOP alınmalıdır.

Bazı parsellerden %30 oranında DOP alınırken, bazılarından bu oranın altında, buna karşılık bazılarından ise bu oranın üstünde DOP kesilmesi, (ama sonuç olarak kesilen bütün DOP’ların yine %30’a denk getirilmesi) gibi bir uygulama da mümkün değildir.

Bu kural yalnızca şahıs taşınmazları için geçerli olmayıp, düzenleme sahasında yer alan (hazine parselleri de dahil) bütün parseller için geçerlidir.

Zira düzenleme ortaklık payı alınması gereğini düzenleyen 3194 sayılı Kanunun 18/2’nci maddesinde; herhangi bir şahıs, kurum ya da kuruluşun taşınmazına ayrıcalık tanınmamıştır.

Uygulama sahasında bulunan taşınmaz, ister belediye ve isterse hazine adına kayıtlı olsun, aynı oranda DOP kesintisi yapılır.

İmar Kanununun 18’inci madde 3’üncü fıkrası; “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, suyolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. … ” hükmün­dedir.

Sonuç olarak;

Düzenleme sahasındaki bütün taşınmazlardan yüzölçümleri oranında eşit DOP kesilir. Düzenleme sahasında bulunan taşınmazın; Hazine, belediye ya da diğer kurumlara ait olmasının, DOP alınması konusunda herhangi bir ayrıcalığı bulunmamaktadır.

DANIŞTAY Kararları:

=► 6.Dairenin 28.09.1994 tarih, E.1994/169, K.1994/3262 sayılı kararı;

Özet: “Umumi hizmet alanlarının düzenleme sahası içinde kalan ta­şınmaz malların %35 kadar ^(*) olan bölümünün, o saha içerisinde hesap edilen zayiat miktarı oranında gayrimenkul sahiplerinden bir hizmet karşı­lığı olarak değer artışı da göz önünde bulundurulmak suretiyle ve herkesten eşit oranda bedelsiz alınması gerektiği yasal olarak öngörülmüş bulundu­ğundan, aksi yönde hükümler taşıyan idare mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.”

=► 6.Dairenin 20.11.1990 tarih, E.1989/614, K.1990/2207 sayılı kararı;

Özet: “Düzenleme yapılan alanda belediyenin özel mülkü varsa, bu ta­şınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda DOP alınması gerekir. Bu oranın en fazla %35 olması, %35’in altında dü­zenleme ortaklık payının yeterli olması halinde, belediyenin bu oranı %35’e tamamlama ve aradaki farkı kendi adlarına tapuya tescil ettirmeleri mümkün değildir.”

=► 6.Dairenin 19.12.2002 tarih, E.2001/6392,K.2002/6191 sayılı kararı;

Özet: “….. dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte incelenmesinden dava konusu parselasyon işlemiyle düzenleme ortaklık payının, düzenleme kapsamındaki parsellerin bir kısmından hiç alınmadığı bir kısmından ise farklı oranlarda alındığı, diğer taraftan yoldan ihdas suretiyle belediye adına parsel oluşturulduğu anlaşıldığından işlemde mevzuata uyarlık görülmediği iptaline karar verilmiş olan kararın onanmasına, …..”

^(*)  Bu kararda geçen %35’lik oran, en son 7181 sayılı Kanun ile %45 olmuştur.

^(*)  Bu konudaki TKGM Tasarruf İşleri Dairesi Başkanlığının 03.02.1993 tarihli ve 189–512 sayılı bir talimatı şu şekildedir; “….. 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesi uyarınca yapılacak imar uygulaması sırasında, düzenlemeye tabi arsa ve arazilerde meydana gelecek değer artışları karşılığında yüzölçümlerinden %35’e (halen %45’e) kadar sahanın düzenleme ortaklık payı olarak düşülebileceği belirtilmiş ise de, düzenleme ortaklık payı alınıp, alınmaması belediyenin takdir ve yetkisi kapsamında bulunmaktadır…...”

^(*)  Bu oran, önce 03.12.2003 tarih 5006 sayılı Kanun ile %40’a; daha sonra da 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla %45’e çıkartılmıştır.