7181 SAYILI KANUNLA YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE DOP - 5

Av.Hüseyin KOÇAK

DOP Oranının %45’ten Fazla Çıkması Halinde Yapılacak İşlemler

1 – DOP Oranının %45’ten Fazla Çıkması

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince, düzenlemeye tabi parsellerden kesilebilecek azami DOP oranı %45’tir.

Düzenleme sahasında, kamusal alanlar için gerekli miktarı elde edebilmek için %45 kesinti yapmak yeterli olmayabilir. Böylesi durumlarda, uygulayıcı kurumun daha fazla DOP kesintisi yapma gibi bir yetkisi bulunmamaktadır.

2 – Eksik Miktarın Giderilmesinde Öncelik

Bilindiği üzere 2019 yılı içerisinde 18’inci maddede 7181 sayılı Kanunla değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklikle; daha önce %40 olan DOP oranı %45’e çıkarılmış ve ihtiyaç duyulan miktarın %45’i aşması halinde bu oranın %45’e çekilmesinde önceliğin nasıl olacağına da yine 18’inci maddede yer verilmiştir.^(*)

Buna göre eksik kalan miktar;

– Tescil harici alanlardan,

– Veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan,

– Ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan,

   Karşılanır.

Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan artakalan saha üzerinden ayrılır.

Kamulaştırmayla ilgili konunun ayrıntısı Yönetmeliğin 15’inci maddesiyle düzenlenmiştir.^(**)

Yönetmeliğin 15/4 maddesinde şöyle bir düzenleme bulunmaktadır;

“Düzenlemeye giren bütün parsellerden 14’üncü maddedeki sıraya göre yüzde kırk beş (%45) düzenleme ortaklık payı kesintisinin yapılmasına rağmen, düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanlarının yüzde kırk beşi (%45) aşması durumunda; parsellerin imar plânında kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları, denk gelen alanları oranında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanına tahsis edilir. Uygulamayı yapan kurum tarafından imar plânındaki kullanım kararına göre hizmeti vermekle sorumlu kurumun kamulaştıracağı şerhi düşülerek özel mülkiyet adına tescil edilir. …:”

Bu ifade, daha önce mülga Yönetmeliğin 12’nci maddesinde yer alan (7181 sayılı Kanundan sonra artık uygulamasına son verilmiş olan) KOP ile aynı olmasa da benzerliği bulunmaktadır. Bu husus aşağıda KOP için açılacak ayrı bir başlık altında ele alınacaktır.

DANIŞTAY Kararları:

=► 6.Dairenin 13.06.1994 tarih, E.1993/3088,K.1994/2443 sayılı kararı;

Özet: “İmar düzenlemesinde öncelikle düzenlemeye girecek alanın bo­yutlarının, daha sonra da bu alanda genel hizmetlere ayrılacak alanların belirleneceği, düzenleme ortaklık payının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri ile genel hizmetlere ayrılan alanların oranlanması yoluyla bulunacağı, umumi hizmetlere ayrılan alanlar düzenleme ortaklık payı olarak alınan arsa ve arazi parçalarının toplamı yoluyla karşılanamıyorsa bu durumda kamulaştırma yönteminin uygulanacağı; buna göre söz konusu bu alanlar belirlenmeksizin düzenleme ortaklık payının alınamayacağı düşünülmelidir.”

=► 6.Dairenin 07.06.2004 tarih, E.2003/5978,K.2004/3545 sayılı kararı;

“….. uyuşmazlık konusu parselasyon plânında umumi hizmetlere ayrılan miktarın düzenlemeye giren alan toplamının %35’ten ^(***) fazla olması nedeniyle, davacıya ait, 1580,64 m² alanlı 536 ada 60 sayılı parselden %34,96 oranında 552,64 m² düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalan 492 m²’sinin imara açık 1388 ada 4 parselden, 536 m²’sinin de ileride kamulaştırılmak kaydı ile umumi hizmetlere ayrılan 1389 ada 1 sayılı parselden tahsis edildiği, yine davacının sahip olduğu 118,41 m² alanlı 536 ada 191 sayılı parselden de 14,41 m² düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan 37 m²’sinin imara açık 1388 ada 4 sayılı parselden 67,00 m²’sinin de ileride kamulaştırılmak kaydı ile umumi hizmetlere ayrılan 1388 ada 1 sayılı parselden tahsis edildiği anlaşıldığından dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinde, belediye ve valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasından bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında ‘düzenleme ortaklık payı’ olarak düşülebileceği ancak bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık paylarının, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuz beşini ^(****)  geçemeyeceği, düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka amaçlarla kullanılamayacağı düzenleme ortaklık payı toplamının yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktarını belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanacağı, herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payının, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılacağı hükümlerine yer verilmiştir.

İmar Kanununun 18’inci maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin ^(*****) 32’nci maddesinde ise, düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenlemeye giren alan toplamının %35’inden fazla çıkması halinde bu miktarın %35’e düşürülmesi için önce, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar bu işe tahsis edileceği, bunlar yetmediği takdirde bu sahada belediyeye devri mümkün arazide veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devirleri  sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edileceği, bunlar da yetmediği takdirde kamulaştırma yapılacağı hükme bağlanmıştır.

Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu parselasyon plânında umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenlemeye giren alan toplamının %35’inden fazla olduğu, davacıya ait, 1580,64 m² alanlı 536 ada 60 sayılı parselden %34,96 oranında 552,64 m² düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalan 492 m^2’sinin imara açık 1388 ada 4 sayılı parselden, 536 m^2’sinin de ileride kamulaştırılmak kaydı ile umumi hizmetlere ayrılan (yeşil alan) 1389 ada 1 parselden tahsis edildiği, yine davacının malik olduğu 118,41 m² alanlı 536 ada 191 sayılı parselden de 14,41 m² düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan 37 m^2’sinin imara açık 1388 ada 4 sayılı parselden, 67 m^2’sinin de ileride kamulaştırılmak kaydı ile umumi hizmetlere ayrılan (yeşil alan) 1389 ada 1 parselden tahsis edildiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda anılan yasal düzenlemeler uyarınca, düzenleme ortaklık payının Kanunda öngörülen orana düşürülmesi için belirlenen aşamalar uygulanmaksızın yeşil alanda parsel oluşturularak dağıtımının yapılmasında mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle, … 4. İdare Mahkemesinin 04.06.2003 günlü, E.2001/19, K.2003/667 sayılı kararının BOZULMASINA, ….. 07.06.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.”

3 – Kamulaştırma Kim Tarafından Yapılır

Uygulama sahasında oluşturulan ve DOP’tan karşılanacak alanlar için kesilecek oran %45’ten fazla çıkması halinde ilgili idarenin kamulaştırma yoluna gitmesi gerekecektir.

Hangi durumda kamulaştırmanın kim tarafından yapılacağı, Yönetmeliği 15’inci madde 2 ve 3’üncü fıkralarında yer almıştır.

Bu fıkralar şu şekildedir;

“(2) Bu madde gereğince yapılacak kamulaştırma;

a) Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, kent meydanı, kent parkı, belediye hizmet alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanları, otogar, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediye mücavir alan sınırları içerisinde belediyesi, dışında il özel idaresi tarafından,

b) Spor alanı, teknik altyapı alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, resmi kurum alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar ise hizmeti verecek idare tarafından,

c) Diğer alanlar imar plânındaki kullanım amacına göre valilikçe (merkezi idareye bağlı valilik bünyesindeki taşra teşkilatları) veya imar plânındaki kullanım amacına göre hizmeti vermekle yükümlü kamu kurumunca,

Kamulaştırılır.”

4 – Kamulaştırılacak Alanın Belirlenmesi ve Miktarın Hesabı

Bir düzenleme sahasında, düzenlemeye tabi parsellerden kesilebilecek azami DOP oranının %45 olduğu belirtilmiştir. Bu oranın %45’ten fazla çıkması durumunda, eksik kısım kamulaştırma suretiyle tamamlanacaktır.

Kamulaştırmada esas, düzenleme sahasındaki bütün taşınmazlardan yüzölçümleri oranında yapılmasıdır.

Ancak uygulamada bu yöntem pek pratik olmayacaktır. O nedenle de; Yönetmeliğin 15’inci madde 4’üncü fıkrasında; “….. parsellerin imar plânında kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları, denk gelen alanları oranında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanına tahsis edilir. …..” şeklinde hüküm bulunmaktadır.

Bundan da anlaşılan o ki; kamulaştırma için o uygulama sahasındaki bütün parseller başvurmak değil, kamu ve umumi hizmetlere rastlayan parsellere öncelikle başvurulacaktır.

5 – Kamulaştırma Yapılan Parselden DOP Kesilmesi

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan artakalan saha üzerinden ayrılır. (madde.18/6).

ÖRNEK.1)

Bir düzenleme sahasında düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl­çümü  100 000 m², bu sahada kamuya ayrılan alan 48 000 m² olsun. Bu uygulama alanında kaç m² kamulaştırma ihtiyaç bulunmaktadır?

Ç ö z ü m :

Düzenleme sahası 100 000 m². Bu sahada %45 DOP kesintisi yapıldığında 45 000 m² elde edilmiş olacaktır.

Kamuya ayrılan alanlar için 48 000 m²’ye ihtiyaç vardı.

48 000 – 45 000 = 3 000 m².

45 000 m²’si DOP kesintisi ile elde edildiğine göre, geriye 3 000 m² daha kaldı, deyip 3 000 m² yer kamulaştırılması hatalı bir uygulama olacaktır. 

Çünkü;

Bu uygulama sahasında 3 000 m² yer kamulaştırılırsa; geriye 45 000 m² daha yere ihtiyaç kalacaktır.

DOP kesilmesi gereken miktar ne kadardır?

Uygulama sahası 100 000 m²’dir ancak DOP kesilecek saha artık 100 000 m² değildir. Zira bu saha içerisinde 3 000 m² kamulaştırıldığına göre bu 3 000 m²’den DOP kesilemeyecektir. Geriye DOP kesintisi yapabileceğimiz alan yüzölçümü 97 000 m² olacaktır.

3 000 m² kamulaştırıldığında DOP oranı: 45 000 / 97 000 = % 46,39 bulunur. Dolayısıyla kamulaştırmanın bu şekilde hesabı hatalıdır.

Öyleyse;

Mülga Yönetmeliğin 31/son maddesinin öngörüsü doğrultusunda hesap yapmak gerekecektir.

100 000 m² düzenleme sahasında 45 000 m² DOP’tan elde edilirken, 3000 m² fark kalmakta idi. Bu 3 000 m²’den hareket edilerek kamulaştırılacak miktarı hesaplandığında;

3 000 x (100/55) = 5 000 m² bulunur.

Bu sahada kamulaştırılması gereken miktar 5 455 m²’dir.

Sağlamasını yapalım;

– Düzenleme sahamız: 100 000 m²,

– Kamu alanları için   :   48 000 m²,

– Kamulaştırılan alan  :    5 455 m².

5 455 m² kamulaştırıldığından, uygulama alanında, kamulaştırılan bu alandan DOP kesilemeyeceğinden DOP kesilebilecek alan (100 000 – 5 455 = ) 94 545 m²’ye düşecektir. Diğer taraftan kamu alanları için gerekli olan 48 000 m²’nin, 5 455 m²’si kamulaştırma ile elde edildiğine göre, artık (48 000 – 5 455 = ) 42 545 m²’ye ihtiyaç kalmış olacaktır.

Bu bilgilerden sonra, eldeki verilerle DOP oranı hesaplanacak olursa;

42 545 / 94 545 = 0,45 bulunur.

Demek ki bu sahada 5 455 m² yer kamulaştırıldığında doğru sonuca ulaşılmaktadır.

ÖRNEK.2)

Bir düzenleme sahasın da düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl­çümü 300 000 m², bu parsellerin düzenleme alanı içinde kalan kısımlarının imar parsellerine ayrılan alanları toplamı 175 500 m², kamuya ayrılan alan 124 500 m²  ise; bu uygulama alanında kamu alanları için daha kaç metre­kare sahaya ihtiyaç bulunmaktadır.

(Bir üst örnekteki mantığı esas alarak çözelim)

     (K) = 300 000 m² (katılım kütlesi)

      (D) = 163 000 m² (Dağıtım Alanı)

(KAA) = 137 000 m² (Kamuya ayrılan alan)

Düzenlemeye giren alanın toplam yüzölçümü 300 000 m² dir. Bu mikta­rın %45’i, 135 000 m²’dir. Hâlbuki örneğimizde kamu hizmetleri için ihtiyaç duyulan miktar 137 000 m² dir.

137 000 – 135 000 = 2 000 m².

2 000 x ( 100 / 55) = 3 636 m².

Kamulaştırılacak alan 3 636 m²’dir.

Sağlamasını yapalım;

300 000 – 3 636 = 296 364 m²

137 000 – 3 636 = 133 364 m²

133 364 / 296 364 = 0,45

(Bu oranın tam %45 bulunması, 3 636 m² olarak hesaplanan kamulaştırma miktarının doğru olduğunu gösterir.)

DANIŞTAY Kararı:

=► 6.Dairenin 15.05.1991 tarih, E.1989/2441,K.1991/1126 sayılı kararı;

Özet: “%31 Düzenleme ortaklık payı ile umumi hizmetlere ayrılan yerlere tahsis olunacak taşınmazlar yeterli değilse kamulaştırılması gerekli alanın, umumi hizmetlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alan­ları toplamının %35’inin (%45’inin) çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp, 65’e (55’e) bölünmesiyle bulunması gerekir.”

“... 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesi ve bu maddenin uygulanma­sına ilişkin yönetmelik hükümlerine göre %35 (%45) düzenleme ortaklık payı alın­ması ile umumi hizmetlere ayrılan yerlere tahsis olunacak taşınmazın yeterli olmuyorsa kamulaştırılması gereken alanın, umumi hizmetlere ayrılan alan­dan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının %35’inin (%45’inin) çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65’e (55’e) bölünmesiyle bulunması gerekirken, anılan kanun ve yönetmelik hükümlerine aykırı olarak ilk önce düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra geriye kalan arsanın kısmen kamulaştırılma­sında, yeni düzenleme ortaklık payının kamulaştırılacak alan göz önüne alınmaksızın hesaplanmasında hukuka uyarlık bulunmamaktadır...”

6 – Eksik Miktarın Bağışla Giderilmesi

Bir düzenleme sahasında %45 DOP oranı, kamuya ayrılan sahalar için yeterli olmuyorsa, o bölgede bulunan taşınmazlardan yapılan bağış varsa, bu bağışların, eksik kalan kısmın tamamlanmasında kullanılabileceği Yönetmelik gereği­dir. (22 Şubat 2020 tarihli ve (31047) sayılı RG’de yayımlanarak yürürlüğe giren; ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKKINDA YÖNETMELİK.md.14/8)

* %45’ten fazla çıkan DOP oranının %45’e indirilmesini amaçlayan bağışların DOP hesabına etkisi ayrı bir başlık altında ele alınacaktır.

NOT:

a) Konuyla ilgili olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yönlendirmesi şu şekildedir;

 “..... Düzenleme ortaklık payını aşan bedelsiz terk veya kamulaştır­maya konu olacak kısımların yol, meydan, yeşil alan gibi yerlere rastlasa dahi bir parsel numarası altında imar plânındaki vasfı aynen yazılmak sure­tiyle kadastro parselindeki (önceki) malikleri adına ada dağıtım cetvellerinin düzenlenmesi ile tescillerinin yapılmasından sonra bu yerlerin bedelsiz terk veya kamulaştırma yoluyla belediye veya özel idarenin mülkiyetine geçmesi ve daha sonra Medeni Kanunun 912’nci (Yeni Kanun md: 999) maddesi uya­rınca sicilden çıkarılması gerekir.” (TKGM–Tasarruf İşl.Dairesi Başkanlığının 02.01.1997 tarih 526–21 sy. Talimatı).

b) Bağış, taşınmaz malikinin talebi ile olur. Eğer taşınmaz Hazineye ait ise Hazine ve Maliye Bakanlığının oluru gerekir.

YARGITAY Kararı:

=► 18.HD.nin 19.01.1995 tarih, E.1994/14882, K.1995/289 sayılı kararı;

Özet: “Kamulaştırma, imar plânı gereği yapılmışsa, kamulaştırma ka­rarının onayına gerek olmadığı gibi, kamulaştırmadan vazgeçme konusunda, encümence verilen kararın onaylanmasına gerek yoktur.

İdarenin, kamulaştırmadan tek taraflı vazgeçmesi halinde, vazgeçme­nin, işlem olarak esas yönünden hukuka aykırı olup olmadığının tespiti ba­kımından açılacak iptal davası idari yargının görevine girer.

Bedel artırım davasında, bu davanın sonucu beklenmelidir.”

^(*)  Bir düzenleme sahasında kamu hizmetlerine ayrılan miktarın, düzenle­meye giren alan toplamının (o tarihteki azami oran olan) %40’ından daha fazla çıkması halinde, eksik kısmın tamamlanmasında öncelik ve kamulaştırma işlemi mülga Uygulama Yönet­meliğinin 32’nci maddesinde yer almakta idi. Buna göre;

     a) Öncelikle, miktarın %40’a düşürülmesi için, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar bu işe tahsis edilir.

     b) Bunlar yetmediği takdirde, bu sahada, belediyeye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devirleri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilebilir.

     c) Bunlar da yetmediği takdirde, varsa bağışlardan, yoksa düzenleme sahasındaki taşınmazlardan kamulaştırma suretiyle eksiklik tamamlanır.

      Şeklinde idi.

^(**)  22 Şubat 2020 tarihli ve (31047) sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren; ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ HAKKINDA YÖNETMELİK.

^(***)  Bu oran, önce 03.12.2003 tarih 5006 sayılı Kanun ile %40’a; daha sonra da 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla %45’e çıkartılmıştır.

^(****)  Bu oran, önce 03.12.2003 tarih 5006 sayılı Kanun ile %40’a; daha sonra da 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla %45’e çıkartılmıştır.

^(*****) Bu Yönetmelik yerine halen, 22 Şubat 2020 tarihli ve (31047) sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren; ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ HAKKINDA YÖNET-MELİĞİ yürürlüktedir… Kararda geçen konu Kanunun 18/5’inci maddesi; Yönetmeliğin de 15’inci maddesinde yer almaktadır.